产业振兴是百县千镇万村高质量发展工程的重中之重。龙湖区鸥汀街道发挥敢闯敢干、创新创造的特区精神，立足破解村镇一级工业经济发展难点，在土地流转上大胆破题，通过社区提供集体建设用地使用权作价出资、街道申请专项债券资金投入、定向合作打造村镇级工业园区，积极探索 “工改工”新路子，有效解决农村集体用地零散出租、集体经济收益不高、土地利用效率较低等问题。“鸥汀模式”的“工改工”项目，也成为我市首个“街道出资、社区出地”模式合作的“工改工”项目，被市贯彻落实“百县千镇万村高质量发展工程”指挥部办公室进行推广。
映入眼帘的这片空地就是“鸥汀模式”工改工项目。这片建设用地属于龙湖区鸥汀街道蔡社经联社，共37亩，原来一直处在零散出租或者荒废状态，社区集体几乎零收益。街道经过调查发现，该地块地理位置优越，具备良好的便利的交通条件。但为何一直难以得到良好的发展呢？在农村社区一级实施“工改工”究竟难在哪里？ 究其原因，首先是征地难。乡村地区往往土地产权复杂，土地流转流程繁琐，且大量土地零散分布，不利于集约发展。其次是资金难。越是落后越需要“工改工”改造的地区，集体收入往往越低；而如果将土地出让赚取出让金，则无疑是“杀鸡取卵”，无法支持集体经济进一步发展壮大。再来是主体难。传统的改造模式，需要引进企业来作为改造主体，但这不仅需要承担企业经营风险，企业本身也更青睐投资中心城区改造项目。 龙湖区鸥汀街道党工委副书记杨坤标表示，为改变这一状态，他们突破了几个难点：一是突破了用地的难点。传统的土地收储模式，手续非常繁琐，流程也非常长。同时，村集体的土地都是处于种分散的状态。现在“鸥汀模式”，是通过集约集合的形式，进行整体连片的开发，这有利于土地资源的高效利用。二是突破了资金的难题。因为村集体一般经济实力有限，要进行高标准的园区开发，存在一定的难度。鸥汀街道通过引入专项资金支持，提高了资金的利用效率，同时也使村集体有长期稳定的、可持续的收益。三是突破了改造主体的难题。传统的改造模式，一般会以企业作为改造的主体，需要承担一定的风险，现在通过政府主导的形式来开发，对于整个开发过程，可以更加平稳有序地进行。 鸥汀街道大胆创新，采取“街道出资居委出地”合作模式，即街道申请专项债券资金投入，负责合作项目所涉及的费用；社区提供集体用地一定年限的使用权，根据第三方评估作价入股，定向合作打造村镇工业园区的“工改工”模式。这些措施使土地价值实现高增值提升，集体经济取得高利润收益，债券资金取得高标准回报。不仅如此，这一模式也让土地所有权依旧一直掌握在村集体手中，让村民吃了一颗定心丸。 龙湖区鸥汀街道党工委副书记杨坤标说，通过这种街道出资、社区出地、合作定向进行工改工的这种鸥汀模式，实现了四个高：一是土地资源的高效利用。“鸥汀模式”相当于把以前一些分散、零散的土地资源进行集约开发。二是实现园区建设的高标准。有了一定的资金支持，以及一定的土地规模，便可以高标准地建设一些通用厂房、现代物流园区，可以更好地满足优质企业入驻的需求。三是实现了集体收入的持续高收益。通过每年的收益分成，村集体可以持续稳定地获得一定的资金收入，这也为集体经济的壮大发展提供了坚定的基础。四是实现债券资金的高回报。通过项目收益率的测算，鸥汀街道可以达到6.8%的项目收益，不仅可以偿还债券资金本金和利息，还能取得一定的高收益回报。 蔡社地块由原来只能低效零散出租的集体用地，变为统一建设的高标准现代化村镇工业集聚区，根据第三方评估，鸥汀街道投入资金占比80%，蔡社社区集体土地作价占比20%，项目建成后，街道和社区各分得一定比例的建筑物面积。建设的高标准现代化村镇工业集聚区，扣除专项债本金和应付利息后，预计年投资利润率约6.8%，财务收益率为7.3%，集体经济每年收益500多万元，不仅能提供就业机会，增加集体收入，还能实现产业集聚发展。对此，龙湖区鸥汀街道蔡社社区党委书记、居委会主任蔡仕乾充满期待。他表示，该“工改工”项目让大家看到了机会，村民们也希望这个合作方式方案能尽快落地，早日盘活这片土地，早点实现收益。 “鸥汀模式”突破传统零星收储土地的做法，破解了农村低效用地的掣肘，充分发挥街道属地主导作用，统筹辖区土地资源，打造新型工业集聚区，走出“工改工”新路子，助力我市走“工业立市、产业强市”道路。 目前，这片土地已完成“三清三拆”和土地整理以及周边道路建设，街道正抓紧推进项目落地建设，尽快发挥示范和经济效应。龙湖区鸥汀街道党工委副书记杨坤标表示，接下来，街道将重点加快推进项目，争取在今年第三季度项目可以落地建设。同时，加快谋划招商引资，吸引万吉工业园区、鸥汀片区等的上下游产业优质优势企业入驻，实现产业的集聚。
